绿城物业要上市 物管公司毛利率为何相差巨大？

日前，市场消息称绿城中国(03900.HK)宋卫平、寿柏年及夏一波实际控制的绿城物业正在推进赴港上市。

绿城物业一位人士向人民网记者回应，其不清楚绿城物业赴港上市事宜，公司也暂无进一步消息可供披露。

人民网记者了解到，绿城物业在半年前已经向香港联交所递交了上市申请文件，上市主体是“绿城服务集团有限公司”，并披露了拟定上市公司截至2015年三季度末过去5个财务年度的业绩数据。

不过，在香港联交所最新披露内容里，绿城服务集团有限公司暂未更新提交上市文件。

大型房地产商中已经实现物业管理业务整体上市的包括中海物业(02699.HK)和彩生活(01778.HK)。

推动物业管理业务上市，戴德梁行大中华区物业及设施管理部执行董事赵振兴向人民网记者分析，尽管物业管理板块利润率和盈利规模相对有限，但对地产商而言，推动上市是拓展融资渠道、做大整体市值及规范提升物业管理水平的途径。

赵振兴说，物业管理服务其实属于半公共物品，房地产商拓展物业管理服务，实际会累积大量的客户资源，这对地产商发展社区增值服务及长期掌握客户资源大有裨益。另外，赵振兴认为现在地产商谋求“轻资产、重运营”的转型，物业管理服务同样属于资产运营范畴，更受重视。

“对于投资人来说，物业管理也是值得投资的业务板块。”赵振兴说，物业管理业务拥有稳定的现金流，收入风险低，风险溢价小，因此容易在资本市场获得不错的估值。

截至目前，中海物业的市盈率超过了31倍，彩生活的市盈率也接近27倍。

另一家国际房地产服务机构人士告诉人民网记者，像中海、绿城这样的发展商，都是传统的住宅物业开发商，提升物业服务品质对于公司主业会形成优势。

截至2015年三季度末，绿城服务集团在管合约建筑面积达到了7400万平方米，其中76.8%在管合约建筑面积来自其他房地产开发商，23.2%的在管合约建筑面积则属于绿城中国。

绿城服务集团2015年前三季度的营收结构中，公司累计实现了近20亿元的营业收入，同比增长27.6%，其中物业管理占营收比重的72%，物业咨询占营收比重的20%，园区增值约占营收比重的8%。

另两家已上市物业管理公司的营收结构里，物业管理占中海物业2015年当期营收约93%，增值服务约占7%;物业管理占彩生活2015年当期营收的71%，工程服务占比约为16%，社区租赁、销售及其他占比为13%。

尽管物业管理都是三家房地产物业服务公司的营收主要分项，占比均超过7成，盈利规模也大致相当，净利润约在1亿元上下，但是三家公司的盈利水平相差较大。

绿城服务集团物业管理、物业咨询和园区增值这三项业务分部去年前三季度的毛利率分别为9.8%、36.8%和45.8%，绿城服务集团整体毛利率水平约为18%。中海物业和彩生活2015年的整体毛利率分别为21%和55%。

绿城服务集团2015年前三季度的净利润约1.35亿元，对应净利率为6.8%，与上年同期基本持平。中海物业2015年的净利润约1亿元，净利率为4.6%;彩生活2015年的净利润为1.5亿元，净利率则达到了22%。

赵振兴向人民网记者解释，物业管理服务公司彼此之间的毛利率水平差异较大，源于不同物业管理公司采用包干制管理和酬金制管理比重不同。

所谓物业管理的包干制，即物业管理公司全数收缴物业管理费，承担物业管理的成本及开支，结余部分为公司利润;酬金制则是物业管理公司向业主收取物业管理费的预定百分比(在中国一般为10%)确认为收益和毛利，余下的物业管理费则用作物业管理的营运资金。

“包干制物业管理毛利率一般较低，物业公司收取的物业管理费包含了物业管理的成本、开支以及自己的结余收益，所以一般毛利率约在5%上下。”赵振兴说，酬金制物业管理下，业主缴纳的物业管理费在财务上并不会确认为物业管理公司的营收，约定百分比的物业管理费是公司的收益，剩余部分则是归业主集体所有，所以酬金制中物业管理公司的毛利率可以达到100%。

在财务会计上，按照包干制收取物业服务费，物业管理公司会把全部费用记录为收入，而就提供物业管理服务产生的所有开支则记录为销售成本。如果收取的物业服务费不足以填补发生的所有开支，在管物业的业主和住户不会支付缺口费用，物业管理公司将承担损失。

相比之下，按酬金制收取物业服务费，本质上是物业管理公司担任业主代理，仅将预定部分物业服务费记作收入，其余部分则用作运营资金，支付提供物业管理服务所产生的开支。酬金制下是在管物业业主和住户承担物业管理服务所产生的成本，也不会记为物业管理公司的成本及开支，因此酬金制物业管理相关的毛利率会达到100%。

2015年前三季度，绿城服务集团14.3亿元物业管理服务收入里，包干制物业管理所占百分比为99.7%，酬金制物业管理占比为0.3%，对应绿城服务集团整体毛利率为18%。

中海物业2015年上市之时，当年前5个月中海物业约7.5亿元物业管理服务收入中，包干制物业管理占比超过9成，酬金制物业管理占比只有4%，对应中海物业的整体毛利率为19%;彩生活2015年实现的约5.9亿元物业服务收入中，包干制物业管理占比为49.2%，彩生活的酬金制物业管理比重在三家物业管理公司中最高，达到了24.5%，因此彩生活对应整体毛利率也高达55%。

但绿城服务集团在提交的上市文件中指出，公司相信包干制物业管理是中国物管市场的主流模式，能为物业服务公司提供更大动力去实施节省成本的措施及提高营运效率。

“不同地产公司对待物业管理业务板块采取完全不同的发展策略，取决于资本的驱动及公司主业。”赵振兴说，“不同公司的业务模式和投资方向不同，因此机会成本不同，有些地产公司更愿意专注主业不分散。另外，不同公司的营运能力、资源整合能力以及客户利用能力也完全不同，因此在对待物业管理业务的策略上反差巨大。”

前述国际房地产服务机构人士进一步分析，对于许多传统住宅物业发展商来说，物业管理行业也会存在边际成本递减，通过收购和上市扩大物业管理业务的规模，一方面有助于提升物业管理服务的专业水平，另一方面也会增加物业管理的利润收益。