晋中未来房价发展走势

榆次，地产界称之 “太原卧城”

凭着”太榆同城化“概念，这座只有40万人口的小城市，房价从数年前的千元出头，攀升至两三千元。但在今年4月，榆次的房价涨势遭到晋中物价局的顽强阻击……

该局的做法是 “一房一价”、“明码实价”

山西省有关单位对外宣布：晋中市的物价、纠风、财政、建设等部门联手抓市场价格监管，全市的房地产价格保持了“全山西省较低”。

若以 成 败论，晋中是当之无愧的英雄。在各级政府使出吃奶力气都无法缚住房价这匹 “脱缰野马”时，晋中的“一房一价”引起了我们的浓厚兴趣。

晋中房价全省较低

26岁的刘改芳是榆次人,大学毕业后留在太原工作。2005年,刘改芳鼓动男友小吴在榆次的“潇河湾”购房,122平方米的顶层,带着阁楼,总价22万。

那时,太原南城区的房价已经“奔四”,这让小吴在内的大批年轻人望而生畏;而“太榆同城化”的说法则日盛一日,“潇河湾”每平方米只售1800元,“自然有着巨大升值空间”。

简单装修后,“小两口”只在那里住了两个周六日;从此,小吴就不愿再去,　“他嫌太远,手机还是漫游加长途”。

“小两口”现在依然租住着太原并州路的房子,并一直希望把“潇河湾”的房子租出去或卖出去。

随后两年间,刘改芳眼瞅着太原的房价从“奔四”到“奔六”,个别楼盘甚至突破万元大关;但榆次的房价却不温不火,“潇河湾”二期的多层住宅“本月房价不过两千三四”。

刘改芳很沮丧,也很迷惑。她和所有人一样,买房前盼着房价大跌,买房后却盼着房价狂涨。“不过,我榆次的同学都说房价低是好事情,2000多元一平方米,他们好多人还嫌贵呢”。

被强行曝光的住房成本

今年5月,南京市强制在房地产行业实行“一房一价”,依靠行政定价平抑商品房价格,引发了全国广泛关注。

事实上,晋中市打压房价的手段和南京如出一辙,甚至比南京早实行了一个多月。

崔砚岗,晋中市物价局局长,“一房一价”制度的倡议者。崔砚岗介绍说,今年4月该局和市建设局联合下文,要求市里所有商品房在销售前必须到物价部门进行价格备案,“一房一价”进行公示;如果备案的房价不合理,物价局将进行干预,迫使其价格回到正常价位; 如果不进行价格备案,市建设局将不发放预售许可证。对未履行备案手续或随意抬高备案价格的,物价局要按价格欺诈行为处罚。

人为制造“房荒”气氛,“一天一个价格”地进行抬价,是开发商屡试不爽的欺诈手法。显然,晋中物价局这种“明码实价”的“新政”,直指这种业界歪风。

目前,已有13家开发商在晋中物价局进行了价格备案。备案价格普遍为“城区 (即榆次城区)高层住宅在2800元/平方米左右,六层以下多层住宅在2000元/平方米左右”。

每个商品房项目的备案价格,并非随意捏造,开发商必须填写详细的“每平方米商品住房价格构成表”,其内容包括9项,分别是:1.土地征用及拆迁补偿费;2.前期工程费;3.建安工程费;4.基础设施费;5.非营业性配套公建费;6.管理费;7.贷款利息;8.利润;9.税金。

这9项的合计,就是该项目的“平均单价”。另外,根据楼层、朝向等还要填写“较高价格”和“低价格”。

以11月27日备案的“天星锦苑”1号、4号高层住宅为例:其9项构成为320元、190元、1550 元、180元、150元、115元、150元、80元、200元;较后该房的平均售价为每平方米2835元,较高价格为每平方米3235元,低价格是每平方米2330元。

根据以上算法，“天星锦苑”高层住宅的开发利润每平方米80元。

记者查看了其他的备案项目,发现晋中各个楼盘价格构成的较大差别出现在“土地征用及拆迁补偿费”上;这也应是太原和榆次房价的较大不同,比如“天星锦苑”的土地拍卖价为85万元一亩,而本月7日拍卖出现的“太原地皇——”铜厂板块高达549万元一亩,平均每平方米地价8200元!

晋中物价局的管理办法,使一贯“神秘”的住房成本得以曝光,也可由此曝出了某些地方房价高涨的根本原因。崔砚岗承认,晋中物价局并没有精密计算每个楼盘成本的手段,“管理还是粗放的”,“但我们心里有个谱,在榆次这个地方,高层建筑就是每平方米3000 元左右,多层建筑就是每平方米2000元左右”,“如果超得太多,肯定有问题”。

“房价高了不是好事”

在走访的近10家榆次售楼部中,只有迎宾西街的“银海心悦”比较规范,销控表张贴在墙,每位售楼小姐手持的销售资料中,都有“一房一价”的价格表。

银海负责销售的刘志刚说,房地产在销售模式上分为“文场”和“武场”。“文场”出自香港,就类似于物价局的“一房一价”,实行明码标价,这通常适用于高档楼盘和高端客户;而“武场”来自台湾,场面热烈,因人而宜定价格,可以随意承诺,“前台操作性比较大”,比如宝利发公司代理销售的太原“优派对”就是典型。

“据我们了解,榆次市场上采取‘文场’销售的,只有‘银海心悦’和太榆路上的大盘‘新兴文教城’。”

刘志刚认为,山西的房地产价格上涨属于合理范畴,“每年涨20%都是合理的”。今年,物价管理人员已经来过“银海心悦”3次,“他们认为,我们的位置不如天星锦苑,所以应该比它卖得低”。

“这种管理的确粗放”,“这是一个理念问题,别墅就没有在市核心的”,刘志刚说。他也赞成价格备案, “但应该允许销售价有一个浮动,我可以随时备案,只要我的涨价理由合理”。“银海心悦”最初的160亩地是38万元/亩,后来的10亩是191万元/亩, “不涨价怎么能行呢”。

对这个说法,晋中物价局崔砚岗局长表示,“我不反对涨价,但我们只支持正常涨价,反对暴利和哄抬物价”。

“商品房价格是放开的”,崔砚岗说,“放开的物价如何管理”现在是个重大课题。

让崔砚岗高兴的是,市领导很支持他的工作。12月5日,在晋中市政协召开的服务业发展座谈会上,一些房产商提出了“要求政府采取措施进一步推动晋中市房价上涨”时,市委书记李永宏明确表态,“房价高了不是好事,我认为房价高了不好”。

房价今后还会温和上涨

房价还会涨吗?涨价会涨多少?这是老百姓一直以来最关注的问题。

省物价局服务价格管理处处长田念清介绍说，从当前宏观经济情况看，钢材、人工成本的快速上升，推动住房价格特别是中小城市住房价格上升;再加上股票市场疲软，大量资金逃离股市，随着我国经济增长的放缓，部分生产流通环节也会有部分资金退出，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，部分居民在等待观望后也会选择进入市场。因此，2008年的房价仍会整体保持温和上涨的趋势。

市物价局局长谢保国说：“今年住房价格只是上涨幅度减少，受地价、建材价格上涨影响，住房建设成本加大，房价难以下降。”太原、临汾、运城、晋中等地物价部门负责人对此也表示赞同。

榆次房价上涨，太原人有功

“在榆次买房，能省下一部车的钱。”这是许多太原买房族的切身体会。山西晋中市榆次区房产每平方米均价已经从两年前的1000元出头涨至目前的1800元左右，但也不过太原市房价的一半左右。而榆次房价的每一次上涨，都有太原人的身影浮现其中。

楼型为板式小高层的“新兴·上东庭院”标价为1800元/㎡起，而定位为“晋中坐标”的“颐景·新城”均价为2300元/㎡。尽管这些房价已经超出了榆次工薪阶层所能接受的1500元/㎡，但对太原人而言还是很具吸引力。

低价位固然让太原购房者“心动”，但交通便捷才会让他们“行动”。作为山西省晋中市市委、政府所在地，榆次素有“省城门户”之称，距太原25公里、太原机场14公里。而5一班次的901路城际公交车的开通，更是拉近了榆次与太原间的距离。

据记者的一个朋友介绍，除了一方在榆次工作的家庭在榆次买房外，主要业务关系在榆次的太原人、生活在太原邻近榆次郊区的职工以及太原部分刚参加工作的小青年，都是太原人在榆次买房的主力。

“对夫妻均在太原工作的家庭来说，在榆次买房可能并不太划算。”那位朋友告诉记者，算上太榆路一次10元的“买路钱”、汽油费以及手机漫游加长途费，在榆次买房的成本也不小。

而除了上述居住需求外，太原人在榆次的投资需求也是拉动榆次房价上涨的生力军。榆次已被定位太原的“卫星城”，太原-榆次“同城化”也已写入山西省“十一五”规划。考虑到榆次的发展前景，榆次楼盘升值颇具想像空间。

诸多因素造成房价居高不下

为何商品房价格居高不下?来自我市物价部门的资料显示，高企的土地拍卖价格(平均每亩350万元，折合商品房建筑成本约每平方米1600元)，加之钢材、水泥等建筑材料价格一路走高，电价、人员工资上调等诸多因素，房地产开发企业只能开发高层住宅，购房者的购房成本大大增加。

省物价局局长李福龙分析认为，近几年住房价格过快上涨主要有三方面的原因，一是城市建设用地供应有限和土地成本价格及建材价格不断上涨推动住房价格上涨;二是城市化进程不断加快、旧城拆迁改造、居民生活水平提高要求改善住房条件这三大因素推动住房价格上涨;三是信息不对称，房地产开发企业和中介机构利用虚假信息，操纵市场，哄抬房价。

而市区某房地产开发公司的一位负责人也给记者算了一笔账，他们公司2006年以3100万成功拍到景西路中段的一块土地，实际使用面积大约8亩，加上交易费等下来，销售后达到3300万，每亩土地下来达到400万，每平方米住房仅土地一项成本就是1700多元，再加上建安、设计、电梯、财务、管理、销售等成本，每平方米费用达到4090元，而住宅楼销售价在每平方米4200元———4500元。“目前这种情况，房地产公司开发住宅楼的利润其实很低。”这位负责人介绍说，这也是住房价格居高不下的一个重要原因。

物价部门积极稳定住房价格

为了稳定住房价格，解决中低收入家庭住房困难，价格主管部门都表示，要充分发挥职能作用，把各项优惠政策落到实处。

晋中市物价局认为，对商品房销售价格实行申报制度，是扼制房价过快上涨的好办法。具体实施办法是要求商品房销售前必须到物价部门进行价格备案，否则城建部门不予核发预售许可证，价格备案物价部门不直接定价，商品房价格仍由开发经营企业确定，但如果定价过高或价格上涨过大，物价部门要提示开发企业适当降价，或者开发企业必须说明价格上涨理由，否则物价部门不予备案。通过备案，目前晋中市城区商品房价格高层控制在3000元/平方米左右，多层控制在2600元 /平方米左右，这一价格在全省居较低水平。

我市在稳定住房价格监管方面，也先后出台了一系列积极措施。关于规范商品房销售明码标价制度，实行一房一标价，不得收取任何未标明的费用，不得利用虚假的或者使人误解的标价内容及标价方式进行价格欺诈;关于实行商品房销售价格申报制度规定，要求房地产开发经营企业和营销中介销(预)售商品房时，必须持相关资料区分商业用房和住宅用房向物价、建设部门申报商品房销售价格;在把好商品房成本关上，专门出台了关于建立房地产开发经营企业缴费登记卡制度，对收费单位向房地产开发经营企业实施收费时，如实填写登记卡，制止向房地产开发企业乱收费，保护房地产开发企业合法权益，《缴费登记卡》作为物价部门核实成本、认证销售价格的依据。