房产中介推VIP限时签单的背后：新瓶装旧酒

(原标题：房产中介推VIP限时签单的背后：新瓶装旧酒 难舍独家代理)

2月14日，北京市某房屋中介公司针对业主推出VIP服务版，承诺时间内售出所托房源。北京商报记者了解到，“VIP服务版”是针对业主委托房源时提供的一种服务，与之前的房源独家代理内容基本一致，一般是承诺一个月时间内售出委托房屋。有业内人士认为，此次中介推出的VIP服务其实是新瓶装旧酒，实质上依旧是房源独家代理的一种推广方式，借此可以掌控房屋交易链中最重要的房源端。此外，这次VIP服务的推出背后也是房屋中介行业服务变革的驱动，业主通过VIP服务委托房源后，可避免“骚扰电话”的轰炸。

新瓶装旧酒的VIP

北京商报记者从市场获悉，2月14日，北京某房屋中介机构VIP服务版正式上线，并承诺“签了VIP的房屋，承诺时间内售出率98%”。据该中介机构一线经纪人介绍，“这次推出的VIP服务版的对象是委托出售房屋的业主，签署协议后中介公司承诺一个月时间内售出房源”。

同样是承诺时间内售出房源，那么这次该中介机构推出的VIP服务与市场上存在已久的房屋独家代理有什么区别吗?对此，上述经纪人坦言，“所谓的VIP服务版与之前的‘速销’或者‘独家代理’的具体内容基本一致。都是在业主委托出售房屋时，签署一份房屋委托协议，我们会支付给业主一定数额的保证金，并承诺一个月的时间内将房屋出售，若没有售出，那么我们支付的保证金就给业主当违约金”。

对此，该中介机构相关负责人称，“公司推出的VIP服务不会限制房源，业主可以随时要求解除委托关系、或是要求变更为普通委托，只要通知公司并签署新的委托协议就可以。VIP服务协议对于业主方没有任何限制。”

上述人士进一步表示，该公司本次推出VIP服务协议的目的，是因为市场中有些业主确实不想多家报盘，避免生活被打扰;委托该公司的同时，又担心房屋被转委托，所以要求签署协议，明确“仅委托该公司代理居间销售，且该公司不得转委托”。如果业主需求有变化，可随时变更要求。

财经评论员严跃进认为，该中介机构推出的“VIP服务版”，实际上是新瓶装旧酒，依然是在房源端推广独家代理模式。

难以割舍的独家代理

“在二手房中介行业，拥有房源的多少是决定中介机构生存的根本。”严跃进认为，二手房中介机构之所以“偏爱”独家代理，是因为房源量的多少是二手房市场竞争的根本所在，而通过“独家代理”则可以获得其他市场竞争者没有的房源。

在二手房市场中，独家代理模式是否应该被采用一直存在较大争议。所谓二手房独家代理，通常是指业主将自己的房子委托给某家房产中介公司出售，签订《独家代理协议》，约定在规定期限内代理方负责将该房屋以不低于约定价格出售。

以北京二手房市场为例，独家代理制度几乎是伴随着行业一起产生的，在房源委托时，‘多家代理’和‘独家代理’一直是并行的，而且有相当一批的业主会采用独家委托形式。

“独家代理是为了对业主、代理机构及买家形成一种法律上的约束和保障，从而有序地规范市场秩序。”一位房屋中介人士在接受北京商报记者采访时表示，独家代理的房屋会获得经纪公司比较多的服务资源、销售资源的投入，尤其是那些比较着急的业主会比较青睐独家代理这种服务形式。

不过，独家代理在市场上也存在一定的缺点。链家网首席内容官徐东华曾表示，主要是一些销售资源投入不足的经纪公司，在签署独家代理之后，后续服务跟不上，导致业主体验很差。

在实际操作过程中，部分房产中介往往会通过“独家代理”的模式去“锁定房源”，一定程度上阻碍了房屋的快速交易。此外，独家代理协议中存在的“限时销售”以及“违约条款”等，也是导致相关二手房交易纠纷事件发生的原因。

有业内人士分析认为，二手房独家代理的核心是独家单边代理，如果中介机构捂着房源惜售的话，会降低交易效率，对委托人不利。为规范房地产中介经营行为，监管部门也曾规定中介机构独家代理房源应自委托起24内公开房源信息。

2016年12月，北京市住建委、发改委、经信委、中国人民银行营业管理部、北京市地税局、国税局、工商行政管理局、银监局、通信管理局等9部门联合发布了《关于转发〈住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见〉通知》(以下简称《通知》)。《通知》指出，房地产经纪机构独家代理存量房出售或出租、承购或承租业务的，应当在接受委托且符合发布信息规定后24内公开发布房源、客源信息，同一机构或独家代理机构法定代表人、股东、合伙人、总经理所持股、从业的其他房地产经纪机构不得接受交易相对人委托。

中介的服务变革

事实上，该中介推出VIP服务版的驱动因素之一在于二手房中介行业服务的提升。业内人士认为，提升服务是行业发展不可逆转的趋势，也是企业提高自身竞争力的必然途径。

2016年开始，我国房地产市场已进入存量房时代，尤其是北京等一线城市，二手房交易占比已超过8成，但是二手房居间交易服务品质仍有待提升。据《中国房产服务行业消费者满意度调查报告》表示，消费者对选择房产中介服务诚信的各种指标之中，房源信息的真实性以36.6%位列第一。其他依次是对客户信息的保密、价格合理、信息透明度、房源信息丰富、诚信等相关指标。

一位长期从事二手房交易的业内人士表示，房产中介“骚扰电话”已成为行业顽疾，几乎每一个买过房或在房产中介咨询过、从事过相关行业的人都会被电话骚扰。数据显示，在全国范围内，每天关于房地产中介的骚扰电话便高达600万次以上。

此次推出VIP服务的中介机构负责人称，签署VIP服务的业主，将实现1对1服务，不会再有电话骚扰的情况发生。以独家委托为例，在美国，绝大部分房屋交易委托采用独家委托合同;近年来日本独家委托份额高速增长，目前超过30%的房源是独家委托的，在中国，独家委托的占比非常非常低，但随着二手房交易规模的扩大和从卖方市场向买方市场的过渡，房源委托方式从开放式向独家委托转变是大势所趋，这是扩大房源曝光范围的需求。

为加强房地产中介管理，2016年监管部门曾出台《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》(以下简称《意见》)，《意见》从规范中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场监管三个方面着手，全面规范房地产中介市场，并列出了16条政策措施。

有业内人士分析，该《意见》是规范房地产中介行业乱象，但是对于房地产中介行业而言，提升服务品质及客户满意度才是根本所在，对于企业来说也是如此，提升服务是企业应对市场竞争的关键。