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调控后楼市会走向何方?三问房地产业发展走向下一篇
业内:高杠杆下房地产资产暗藏风险尽管在抑制需求端上,此轮调控仍采用那些老掉牙的办法,但在供给端,今年各地在土地出让方式上花样迭出。
继南京卖地玩起“熔断”和“摇号”后,北京也在近期出让的4宗地块上采取了创新举措。患有“土地饥渴症”的房企发现,本来上半年还在打篮球,中场休息后,下半年却变成了踢足球。好在这些在楼市调控下成长起来的房企,对游戏规则变来变去早已习以为常、见怪不怪了。
这4宗地块全部采用“限房价,竞地价”交易方式,名义上说是“竞地价”,其实地价也是设限的,竞拍时达到价格上限后,房企将转而竞拍自持住房面积。出乎意料的是,不少房企面对苛刻的出让条件不仅没有退却,反而愿意100%自持,争着抢着要当房东。相比11月初中铁拿下的海淀永丰利润微薄的地块,此波土地出让在开发商之间引发了更为激烈的竞争。
不可否认,为了杜绝出现,北京国土部门可谓用心良苦。但是,开发商纷纷变身房东,不但起不到平抑房价的作用,还可能适得其反,变相助推房价上涨。
何以得出上述结论?首先,此举直接导致明后年的新盘供应减少,对购房者的心理预期产生一定冲击。这4宗地合计建筑面积逾62万平米,其中住宅地块部分建筑面积50多万平米,按照出让时90/70的规定,将减少几千套房子的供应。考虑到今年迄今为止北京市宅地供应严重不足,这么大体量的地块全部由售转租,无助于扭转供求失衡的局面。
其次,目前手里有项目的开发商的惜售心理将加剧。近几年在北京拿地难是公认的,面对越来越高昂的地价和不多的土地供应,部分开发商已经有“卖一套,少一套”的想法。如果土地出让新方式得以延续,预期到房子卖完今后在北京只能当房东,开发商就更舍不得出售手里的房子,想方设法变相囤房。
如果明后年在供给端出现新盘“供应荒”,在低利率和北京限购政策未加码的前提下,北京房价将重获上涨动力。虽然北京已经进入到存量房主导的时代,但新盘供应和定价仍对市场有很大影响,新盘供应减少,将给二手房业主传递供应紧张的信号,提升他们涨价的底气。
至于租房市场,新土地出让方式无疑会增加租赁市场的房源,但房价进一步上涨的话,将会传导到房租上,令房租不降反升。
当然,新出让方式对市场的冲击程度,将取决于其将延续多久,用这种方式出让的土地规模有多大。
实际上,在平抑房价方面,自住房政策已被证明效果较为明显。2013年和2014年北京分别供应了约187万平米和295万平米的自住房用地,这些土地在2014年和2015年形成新盘供应,而这两年房价上涨被有效抑制。遗憾的是,去年北京自住房土地供应大幅减至53万平米左右,在旺盛的需求下,今年自住商品房即将断顿。
在防的同时,北京国土部门应继续加大自住房土地的供应。此外,今年这轮房价飙升,货币放水和信贷爆炸具有不可推卸的责任。平抑房价,关键还在于央行适度拧紧房贷水龙头。
责任编辑: zhangxu
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