【进深】王健林：“空手道”高手

去年某一天，地点在国外，王健林与一位老外有过这么一番对话：

“万达一年要开业50个广场。”老外很吃惊。“一个万达广场多大面积?”老王说：“十几万平米。”老外说：“喔，十几万尺”。“不对，不是十几万尺，是十几万平米。”老外当时就晕了。

万达的开业速度令世界吃惊。2016年开业的50个万达广场，2个万达茂，18个高端酒店，客房6333间。这是万达集团2016年成绩单的一小部分，集团全年总资产达到7961亿元，同比增长21.4%;营业收入2549.8亿元;同比增长3.4%。

其中，最令王健林引以为傲的是“轻资产”运营，他所说的轻资产“空手道”。

这50个万达广场已有21个属于轻资产。2016年第4季度，万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场、共1050亿元的投资合同。2017年至2019年，每年开业交付30个万达广场给投资方，净租金双方分成。

拜万达信息化程度比较高所赐，租金中管理费占比比较低，只有不到两成，缴完税金，剩下的就是净租金。王健林把这种轻资产模式叫投资类万达广场，就是别人拿钱下订单，我们负责找地、建设、招商和运营。

令他欣喜的是，2016年还探索出一种新模式，叫合作类万达广场，就是对方出地又出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方7比3分成。

但不是对方所有项目万达都同意做，要先对项目进行筛选，对设计、建造进行指导，再招商、运营。设计也好，建造监理也好，招商也好，费用都是对方出。合作类万达广场模式可以说是万达轻资产模式的最高级形式，连资本化环节都省掉了，还解决了集体用地问题。

中国土地分为国有用地和集体用地，国有用地在市场上可买卖，能办产权证;集体用地不能买卖，办不了产权证。但中国因为城市化极快，30年前北京二环外都是农村，现在北京市区内还有很多土地是集体用地。像深圳好多城中村，土地也是集体的。农民拆迁，政府都会给预留一块产业用地，这种地块大部分城市里都是用来建商业。

过去万达重资产持有模式下，我们不敢碰这种项目，因为是集体用地，办不了产权，进不了资产表。但这种合作用地有的位置很好，比如去年万达破天荒在北京二环内找到一个合作类万达广场项目，这块地留了十多年了，不管谁来开发，这个村的老百姓一直都没投票通过。

这回万达去合作，工作做得不错，超过90%村民同意。这种合作模式不但能分得租金，省去资本化，还解决集体用地问题，是万达商业的重大创新。

多年前，王健林曾讲过一句话，企业经营的最高境界就是“空手道”，但这个空手道可不是骗子，是有了品牌，有了能力，别人找上门来，你一分钱不出凭品牌就能挣钱。比如说酒店管理公司，因为有品牌，你找他管理，设计你出钱，人员工资你付，不管酒店盈亏管理公司都分钱。

这个世界上，很多特许经营都是接近“空手道”，要做到这个境界是极难的。2016年万达商业合作类万达广场项目实现重大突破，2015年只签了一个，2016年不但签了18个，还开业一个合作类项目，就是北京丰台区的槐房万达广场，位置较好，开业效果也不错。今年合作类万达广场能开业5个，2018年以后能每年开业20个左右。

在2017年，万达预计新开业50个万达广场，其中39个是轻资产项目，2020年以后原则上不再搞重资产，全部为轻资产。除了万达城配套的住宅外，不再新增住宅开发。王健林不想到地产商了。

万达从地产开发退出，不是对中国房地产看空，二是觉得周期性太强。“这个周期性可以说全球罕见。”他从事地产行业28年，基本上三年左右来一回调控。行业周期性太强，造成现金流不稳定，预期也容易经常发生变化。

另外，万达已经可以靠品牌挣钱了，过去靠卖住宅、商铺的钱来建万达广场，现在设计运营就可以分得很大一杯羹，合作类万达广场，两个就顶一个重资产万达广场，投资类万达广场大概不到三个顶一个重资产万达广场。

从2017年开始，在轻资产模式中，主推合作模式，每年确保签约20个以上，上不封顶。如果合作类万达广场上多了，就减投资类万达广场的数量，因为每年开业50个万达广场可能是极限了。