陆铭：房企落子要到人口流入的地方去

房地产经过二十多年的粗放式发展，不论是1.0时代的囤地囤货模式，还是2.0时代的高周转、高杠杆模式，都已经难以为继。土地红利、人口红利、金融红利等能带来行业快速发展的因素正在减弱。企业自身活力、创新力和竞争力，这些自内而外、破茧化蝶的“慢变量”的集聚，正在成为引领房地产行业发展的底层逻辑。

行业之外，一个影响广泛且深远的宏观趋势却在提速。今年以来，国家发改委先后批复南京、福州和成都都市圈发展规划，都市圈规划建设的进程愈发加快，我国正在跑步进入都市圈时代。 

从获批情况来看，规划在都市圈空间结构上呈现明显的做“减法”特征。中国发展研究院执行院长、上海交通大学特聘教授、博士生导师陆铭告诉和讯房产，这是出于优化发展的空间结构的考虑，这也表明，我国的都市圈发展正越来越接近真正的都市圈概念。 

都市圈指由轨道交通连接起来的，满足1小时通勤的经济社会功能区。在行政区划调整比较复杂的情况下，通过打造都市圈，突破行政区划壁垒，与周边地区中小城市协同发展，相当于中心城市的延伸和扩大，可实现中心城市和周边地区的共赢。 

在都市圈加速崛起的大背景下，城市化还面临哪些难点和痛点？以“慢变量”为主导的房地产行业还有哪些新机遇？普通人又将享受到哪些时代红利？ 

中国经济从集聚中走向人均意义上的平衡

对于都市圈的建设，发改委此前曾明确，提升城市群和都市圈承载能力，增强中心城市对周边地区辐射带动能力，培育发展现代化都市圈，增强城市群人口经济承载能力，形成都市圈引领城市群、城市群带动区域高质量发展的空间动力系统。 

这也正是目前获批规划都市圈建设的主要思路。但在陆铭看来，批复的规划相当于一个原则性的纲领性文件，具有导向性，但具体到人口、土地和公共服务基础设施的配置，还有待进一步细化。 

“可以看出，国家层面已经将都市圈作为下一个阶段主推的一项工作，但从规划思路到落地执行其实是需要对既有的规划管理建设模式进行巨大的突破。”陆铭举例道，从当前到未来，很多都市圈的建设是跨省的，这就意味着土地、人口、体制等存在太多的省级障碍。 

也正因此，在各地都在加紧制定都市圈发展规划的背景下，上海、北京、天津面临的突破任务更为艰巨。 

七人普数据显示，中国的城市化率已经达到64%，但陆铭认为，当下仍存在一些棘手的难题，如城乡间差距、大中小城市之间的关系、及城市原住民和新移民之间的关系，这些也正是都市圈崛起过程中亟需解决的问题。 

城市人口和经济集聚的过程中，如果以上问题能够突破成为共识，陆铭推断，在人均意义上，中国区域经济发展和需求将在集聚中走向平衡。 

陆铭特别强调最终走向平衡的“人均意义”前提，该如何理解“人均意义”？陆铭以一个简单的例子介绍到，“现在很多景区的卖纪念品的从业者很多，但如果一半卖纪念品的人流向机会和收入更多的大城市，景区运营并不会受到影响，但卖纪念品的从业者人均收入就会翻番。” 

他认为，“人多致富和人少致富依赖的产业结构不一样，人多的地方可以发展城市服务业、制造业，人少的地区则可以依托当地的旅游资源、自然资源进行发展，各地区各司其职，人少的地方人均提高了，但他可能缺乏公共资源，那么中央再以转移支付的方式帮助当地发展教育、医疗等基础设施，这也是最终实现共同富裕的有效路径。” 

基于此，陆铭认为，未来进一步的改革要重点在以下几方面发力： 

第一、加快大城市户籍制度改革，尤其是特大城市和超大城市，增加土地、基础设施、公共服务等方面的供给； 

第二、打破行政边界，围绕大城市大力发展都市圈，推动土地制度的改革，特别是要破除大城市土地利用的边界束缚，加强大城市与周边地区在公路和轨道交通等方面的连接； 

第三、尊重人口流动的客观规律，充分发挥市场对资源配置的决定性作用，在地区间以人口自由流动为基础，缩小收入差距，最终实现区域经济协调发展； 

第四、以科学的态度看待中国人口空间分布的变化趋势，人口流入地要满足新增人口对于公共服务和基础设施的需要，人口流出地要相应做减量规划，公共服务提供应向中心城区集中。 

房企落子应到人口流入的地方去

正如陆铭所言，近几年，各大城市正以肉眼可见的速度加快户籍制度改革，今年以来，作为一线城市的上海，也多次调整应届毕业生的落户门槛。 

同样作为生产要素的土地则在日前财政部引发的《支持浙江省探索创新打造财政推动共同富裕省域范例的实施方案》中有了突破性的表述，其中提到，支持浙江率先建立集体经营性建设用地入市增值收益分配机制。这在陆铭看来，有着非常重大的意义，增强土地管理的灵活性，能够为优势地区提供更大的发展空间。 

作为人口流入大省，浙江具备率先建立集体经营性建设用地入市增值收益分配机制的人口优势。 

此外土地入市能做什么？陆铭提供了可供参考的思路，靠近城市中心、边缘的地方可以建造住宅，再远一点可以做工业产业园，位置更为偏远的可以发展农业或者乡村旅游。 

在收入分配上，则要打破原有的土地收入分配机制，处理好地方政府、集体村民、企业等多方主体的分配，这是具有突破性的创新，陆铭相信，未来在浙江的探索过程中能够看到可行性的方案。 

中国房地产最大的问题是供需和空间的错配，在热点城市，则表现为人口持续增长、高房价和建设用地减量之间的矛盾。陆铭认为，除了上述集体经营性建设用地入市之外，还可以采取闲置的商服用地向住宅用地转换的路径，通过多形式的土地入市，实现保障性住房、租赁住房的供应，满足不同层次的需求。 

“农民通过合理的定价，在自愿且有偿的基础上让渡自己建设用地的使用权、宅基地的使用权来分享收益，房企做好本职工作，提供多层次的居住产品，低收入阶层则通过公租房解决住房问题，享受公共服务。”在谈及共同富裕时，陆铭描述了这样一个图景。 

那么，在这样一幅图景中，普通人还将拥有哪些机会？陆铭强调，劳动力流动就是最大的机会。不可否认，当下，传统体制仍存在诸多障碍，例如户籍制度，公共服务等，在个体层面还存在思想观念的障碍。但当一个国家最终实现人口自由流动时，流动的过程总体上是改善福利的过程。 

陆铭说，种种迹象表明城市与城市之间的屏障正在加速消失，这个过程有决策层的努力，也离不开专家学者和媒体的广泛呼吁，但城市间的“破界”进度仍需进一步加快。 

回到房地产领域，今年以来，政策及市场的双重夹击之下，房企普遍面临流动性危机，在土地市场实行两集中供应的首年，房企从第一批供地积极参与到第三批供地直接躺平不拿地，态度转变的背后，是对于踏错城市发展节奏的担忧。 

基于以上种种分析，结合市场需求和结构化政策的调整，陆铭支招房企：到人口流入的地方去。