邱伟明：与房企的博弈和共创

房地产行业经历20多年的粗放发展后，迎来史无前例的深度调整，挥别原有高周转、高杠杆模式，房企自身的创新、活力以及产品等能力成为行业聚焦的重点。从外部杠杆刺激转化为关注自身能力提升的内生增长，行业的“慢变量”特征开始显现。

房地产行业作为经济的一大支柱，链接了庞大的上下游产业链。在“慢变量”这个全新的底层逻辑下，伴随房地产行业发展逻辑的变化，上下游产业链将迎来怎样的调整？

本期“博弈慢变量”话题，和讯房产对话方太集团工程业务部总经理邱伟明，尝试探寻房地产上下游产业链企业的生存和发展逻辑变迁。 

行业聚焦用户需求

全生命周期产品升级变革持续推进 

提问：基于对房地产行业的了解，您认为行业会发生怎样的变化？对购房者来说会有什么影响？

邱伟明：“房住不炒”主基调下，从解决刚性需求的角度出发，家庭人口增多、工作地址变动等因素会增加刚性购房需求。陆铭教授也讲到了，未来我们国家的人口流动，一定还是会从四周向都市圈、城市群流动。而人口的流入，也必然会增加这些大型城市的住房需求。而如何满足这一类的需求，不仅在于城市的合理规划，土地的高效利用，也在于消费者真实需求的洞察。尤其是，除了流动性人口的购房需求外，改善性品质住房的需求也是市场的主流。

大的趋势是房子正在从卖方市场的稀缺商品，逐渐过渡为买方市场，进入到了房地产的下半场。行业正在经历去杠杆阶段，经过这样的调整，未来行业会更聚焦人们的需求，购房者也更加理性，我认为未来在产品力、在户型设计，在这个上面可能会下更多的功夫。 

提问：未来房地产行业更加聚焦产品，叠加消费升级需求，对于上下游产业链上的企业来说有什么影响？为适应该变化，方太做了哪些调整？

邱伟明：该变化对整个行业是好事情，当然这个方面有一些区分：首先，作为房地产来说，未来的购买需求在一段时间内应该不会像之前那么多，因为总量到2021年已经达到顶峰了，未来不管从房地产企业数量来说，或者从开发的项目来说，都会有一定程度的下降。另外一个就是，购买人群的需求发生了变化，刚需、改善型住房未来更多一点，然后大家对户型、产品以及空间的需求要求会更高。

我认为未来的户型会有一些调整，90到120的户型会做的更多一点，根据人们生活场景需求做一些合理调整。

方太是做厨房的，主要是厨电、橱柜，懂客户对厨房的需求是什么。欧美人的厨房除了做饭，还有一部分会客的作用。中国人的厨房往往只是做饭，除了做饭没有很大的用途，这个未来一定会发生变化，厨房很有可能会跟你的客厅做部分的整合，厨房会具备会客、交友、社交的功能，如果是这样的话厨房就不应该是密闭的，它应该是打开，我们认为这个可能会是一种变化。

我们也在积极跟开发商做探讨和研究，今年我们跟头部的企业做了一些研究，我们跟万科上海区域做了一个95后的敞开式厨房，让厨房和客厅融在一起，变成社交交友的空间，增添了更多烹饪器具和灶具，因为我们认为95后群体，对烹饪用具以及烹饪的多样化有更多需求。   

供应链“反哺”房企

合作模式升级共创产品生态  

提问：其实基于这样的趋势，方太跟房地产之间的合作是不是更加的紧密？是否在合作模式上有一个改变？另外一个贵公司的产品改善提升能力越强，对房企的话语权能不能提升？

邱伟明：于方太而言，客户主要是业主和开发商，但最终产品的使用者还是业主。顾客需求发生了很大变化，对户型、厨房烹饪的需求，对生活品质的要求更高了，对厨房社交空间的需求也需要被满足。

地产商在经历了市场波动之后，也需要把自己的产品力构建得更好一点，这就需要像方太这样的企业。方太作为高端厨电领导者，我们有非常强大的研发实力。跟客户洞察的能力结合，我们可以把技术以及对用户需求的理解，整合成整体的厨房解决方案，把这个融入到了房子里。

当然我们也希望有更多其他厂商跟我们一起，把对用户的需求洞察整合在一起给开发商提供更优质的产品，最后用户可以享受更优质的服务。我们的加入让房地产产品力有了更好的提升，形成1+1大于2的效果。

我们与开发商的合作，目前从单一的产品和服务的合作，在转变成真正介入到房子整体设计，尤其是空间设计，我觉得这个可能是未来类似于像方太这样的部品方很大的机会，或者是跟开放商合作更高层次的契机。

以万科为例，万科一直在强调构建商品的生态圈，呼吁更多的供应商能够帮助万科完善产品力。今年10月份，我们参与了万科针对未来的主力户型打造，共同参与了该主力户型厨房的研发和设计。

加码研发投入 

聚焦碳中和强化产品竞争力   

提问：产品力是企业的生命力，方太是如何强化产品力的？

邱伟明：对于绝大部分供应商来说，技术是核心竞争力，方太每年会花5%的销售收入用于研发。应该也是行业唯一一家过百亿的企业，每年5%的收入投入到研发上面，这个保证了方太在行业当中具有强大的研发能力。

方太也承担了一些国家的科研计划，在国际级的实验室当中做一些研究，每年都会有一些研究成果出来，然后运用到最新的产品上。我们把技术拿出来跟类似万科这样的企业，结合他们的需求以及客户的需求一起合作，进行产品共创，最终实现开发商、方太以及客户的三赢。 

提问：在您的描述当中，看到了方太在行业模式优化，构建良性生态体系方面有一些尝试，现在取得了哪些突破？在产品打造方面，还有哪些突破的方向?

邱伟明：从调研看，未来的产品在集成化和智能化上面会有更多的需求；同时，中国人的厨房相比欧美国家，还是较为狭小，但是未来一定是大空间、开放式的。

方太的低碳理念主要是，我们致力于保证产品使用效果的同时，采用环保材料并降低产品能耗。方太不单单是关注于整个使用者在厨房里面的体验，我们还关注它对外面的空气质量的提升，关注碳中和目标的达成。

比如，方太致力于从空气、水、食物，打造节能、环保、舒适的厨房，方太承接的国家十三五课题专项研究，将成果运用在地产项目上，打造了iMES智联油烟净化系统，可以让公共烟道的洁净度达到99.6%，为蓝天白云尽一份力。通过提升烟机和烹饪产品的能效，节约用电和天然气，减少二氧化碳排放量。通过独创的NSP选择性过滤技术，保障人们喝到健康好水等等。